谁能想到，当年抢破头的房子，如今要靠降价才能卖出？宝山的房东们，恐怕最近心里都不是滋味。 先把市场大环境摆出来。10月11日，上海二手房一天网签了1615套，创下半年来的新高，成交量已经连续7个月保持在2.3万套以上。核心区的次新房源，买家砍价的余地都缩到个位数了。回暖的暖风确实在吹，可惜这阵风吹不进外环外。 宝山顾村的保利叶上海，就是一个活生生的例子。这个小区当年有多风光？7号线一通，静安寺直达，总价只有市区的一半，无数刚需把它当成上车首选。2021年行情最热的时候，成交单价一度冲到5.5万，"外环外补涨"的故事人人相信，买家挤破门槛。 五年过去，故事讲不下去了。如今同样的房子，成交价普遍落在3.6万上下，跌去三成还多。算笔账就明白有多肉疼，一套90平的三房，账上凭空蒸发170万。真是应了那句老话，站得越高，摔得越疼。 问题出在哪？房子太多了。这个小区体量巨大，常年挂着几百套房源，买家挑花了眼，房东只能互相压价，谁便宜谁先走。屋漏偏逢连夜雨，顾村的新房还在源源不断入市，限价加上更好的户型，直接把二手房价的底给击穿了。换位想想，同样一笔预算，凭什么放着崭新的新房不买，去接手一个几千户的老小区？ 共康、泗塘这一带的老房子，走的是另一条下坡路。这是宝山最早的大型居住区，房龄普遍超过25年。行情好的2021年，这里的老公房能卖到5.5万甚至6万，现在泗塘一村、二村的部分房源，单价已经退回4万左右。 顾村的病根是供应太多，共康泗塘的病根是产品太老。没电梯，户型陈旧，物业不给力，没有学区加持，年轻人瞧不上，投资客绕着走。1号线通勤方便算是唯一的底气，可浦东、闵行、普陀哪里找不到通勤便利的老公房？买家何必非盯着宝山？没有学区的老破小，正在被市场一点点挤出去。 宝山滨江的情况又是另一番景象。规划图上，邮轮港、滨江带、吴淞创新城画得漂漂亮亮，概念喊了好几年。2021年部分次新房冲上5万以上，如今回落到4万上下。价格跌幅不算最狠，真正要命的是没人接盘，成交量低得可怜。有的板块坐7号线到市中心，单程要一个半小时，周边商业零零散散，好学校一处没有，新房库存却堆得高高的。产业落地慢，人口进来慢，配套跟上慢，三个"慢"字凑一块，价格自然撑不住。画饼充饥，终究充不了饿。 话说回来，宝山也不是一片哀嚎。大华、上大这些板块，靠着7号线加上成熟的社区配套，次新房价格相对稳得住。顾村地铁站附近、刘行板块的优质次新，跌幅也明显小于保利叶上海这样的超级大盘。 所以看宝山，关键词是"筛选"，不是"崩盘"。有地铁、有品质、有配套的房子，真需求托着底，跌不到哪里去。那些靠概念撑起来的超级大盘，那些没有学区护体的老房子，正在被市场重新算账。潮水退去，才知道谁在裸泳，如今这句名言放在宝山楼市，再贴切不过。 市场在回暖，这没错。回暖的只是核心区、地铁沿线、品质次新。外环外的超级大盘、老破小，跟这波行情没关系。你家在宝山哪个板块？跌了多少？评论区说说吧。 特别